Kündigung, Mietzinsanpassung, Nebenkosten, Mängel: die zentralen Regelungspunkte des Schweizer Mietrechts kompakt zusammengefasst.
Der Mietvertrag über Wohn- und Geschäftsräume ist in Art. 253 ff. OR geregelt. Das Mietrecht ist zwingend mieterfreundlich — vom Vertrag abweichende Klauseln zu Lasten der Mieterin sind in den meisten Punkten unwirksam. Das macht das Schweizer Mietrecht zu einem der mieterfreundlichsten in Europa.
Vertragsschluss und Mietkaution
Mietverträge sind formfrei gültig — Schriftform ist üblich, aber nicht erforderlich. Eine Mietkaution darf maximal drei Monatsmieten betragen (Art. 257e OR) und muss auf einem auf den Namen der Mieter:in lautenden gesperrten Bankkonto hinterlegt sein. Bei Auszug wird sie nach Saldoklärung freigegeben — meist binnen 30 Tagen.
Kündigung
Schriftform ist zwingend (Art. 266l OR), mit Verwendung des amtlichen Formulars bei Wohnmietverträgen. Eine Kündigung ohne amtliches Formular ist nichtig.
Kündigungsfristen: bei Wohnungen 3 Monate, bei möblierten Einzelzimmern 2 Wochen, bei Geschäftsräumen 6 Monate, jeweils auf einen ortsüblichen Termin (in den meisten Kantonen Ende März, Juni, September; bei Geschäftsräumen oft Quartalsende).
Vermieter-Kündigungen sind anfechtbar bei Missbräuchlichkeit (Art. 271 OR) — etwa wenn der Vermieter nach einem berechtigten Mangel-Anliegen der Mieterin kündigt, oder ohne erkennbaren sachlichen Grund. Die Anfechtungsfrist beträgt 30 Tage; das Schlichtungsverfahren ist obligatorisch.
Mietzinsanpassung
Anpassungen sind an den hypothekarischen Referenzzinssatz und an die allgemeine Teuerung gebunden. Eine Erhöhung muss formell auf amtlichem Formular mit Begründung und Frist von zehn Tagen für Anfechtung mitgeteilt werden — sonst ungültig.
Mieter haben einen Anspruch auf Senkung der Miete, wenn der Referenzzinssatz sinkt. Dieser Anspruch verfällt aber, wenn er nicht geltend gemacht wird — also aktiv prüfen und schriftlich verlangen, wenn die Bedingungen es zulassen.
Nebenkosten
Nur die im Vertrag ausdrücklich aufgeführten Nebenkosten sind geschuldet (Art. 257b OR) — Heizung, Warmwasser, Hauswartung, Wasser/Abwasser, Lift. Allgemeine 'Pauschalen' sind kritisch und in der Regel anfechtbar. Die Mieterin hat das Recht, einmal jährlich eine detaillierte Nebenkostenabrechnung einzusehen — mit Belegen, nicht nur Saldo.
Mängel und Mängelrechte
Bei Mängeln (Heizung defekt, Schimmel, Lärm, fehlende Gegenstände) muss die Mieterin den Mangel sofort anzeigen. Der Vermieter hat eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung. Verstreicht diese erfolglos, hat die Mieterin Anspruch auf Mietzinsherabsetzung (Art. 259d OR), Schadenersatz, oder bei schweren Mängeln ausserordentliche Kündigung.
Die Mietzinsherabsetzung wird nach der Beeinträchtigung des Gebrauchswerts bemessen — eine kaputte Heizung im Winter kann 20-30% Herabsetzung rechtfertigen, ein dauerhafter Schimmel bis zu 50%.
Auszug und Rückgabe
Bei Auszug wird gemeinsam ein Übergabeprotokoll erstellt. Die Mieterin haftet für Schäden, die nicht durch normale Abnutzung entstanden sind — Kratzer an Holzböden ja, ausgebleichte Tapeten nein. Strittige Punkte werden bei der Schlichtungsbehörde verhandelt; eine direkte Kürzung der Kaution durch den Vermieter ist nicht zulässig.