Розірвання, коригування орендної плати, додаткові витрати, недоліки: ключові пункти швейцарського права найму у компактному викладі.
Договір найму житлових і комерційних приміщень регулюється ст. 253 і наст. OR. Право найму є імперативно орієнтованим на захист орендаря — застереження, що відхиляються від договору на шкоду орендарю, у більшості випадків недійсні. Це робить швейцарське право найму одним з найбільш орієнтованих на захист орендарів у Європі.
Укладення договору і застава
Договори найму чинні без обов'язкової форми — письмова форма зазвичай використовується, але не вимагається. Застава не може перевищувати трьох місячних орендних плат (ст. 257e OR) і має бути розміщена на блокованому банківському рахунку на ім'я орендаря. При виїзді вона звільняється після узгодження сальдо — зазвичай протягом 30 днів.
Розірвання
Письмова форма обов'язкова (ст. 266l OR), з використанням офіційного бланка для договорів житла. Розірвання без офіційного бланка є нікчемним.
Строки розірвання: для квартир 3 місяці, для мебльованих окремих кімнат 2 тижні, для комерційних приміщень 6 місяців — кожного разу на місцево прийнятий термін (у більшості кантонів кінець березня, червня, вересня; для комерційних — часто кінець кварталу).
Розірвання орендодавцем може бути оскаржене через зловживання (ст. 271 OR) — наприклад, якщо орендодавець розриває договір після обґрунтованої скарги орендаря на недолік, або без видимої матеріальної причини. Строк оскарження — 30 днів; примирне провадження обов'язкове.
Коригування орендної плати
Коригування пов'язані з іпотечною референтною процентною ставкою та загальним подорожчанням. Підвищення має бути офіційно повідомлене на офіційному бланку з обґрунтуванням і строком десять днів для оскарження — інакше недійсне.
Орендарі мають право на зниження орендної плати при зниженні референтної ставки. Це право втрачається, якщо не реалізується — тому активно перевіряйте і вимагайте письмово, коли умови дозволяють.
Додаткові витрати
Сплачуються лише додаткові витрати, які явно вказані у договорі (ст. 257b OR) — опалення, гаряча вода, обслуговування будинку, вода/каналізація, ліфт. Загальні 'паушали' є критичними і, як правило, оскаржувані. Орендар має право раз на рік ознайомитися з детальним розрахунком додаткових витрат — з документами, а не лише сальдо.
Недоліки і права орендаря
При недоліках (несправне опалення, цвіль, шум, відсутні предмети) орендар має негайно повідомити про недолік. Орендодавець має розумний строк для усунення. Якщо строк минув без успіху, орендар має право на зниження орендної плати (ст. 259d OR), відшкодування або, при серйозних недоліках, на надзвичайне розірвання.
Зниження орендної плати визначається ступенем погіршення корисної вартості — несправне опалення взимку може виправдати зниження на 20-30%, тривала цвіль — до 50%.
Виїзд і повернення
При виїзді спільно складається протокол передачі. Орендар відповідає за пошкодження, що виникли не від нормального зносу — подряпини на дерев'яних підлогах так, вицвілі шпалери ні. Спірні питання вирішуються в примирному органі; пряме утримання застави орендодавцем недопустиме.