Lex Koller (BewG) regelt den Grundstückserwerb durch Personen im Ausland — und betrifft auch Schweizer Firmen mit ausländischer Beherrschung. Praktischer Leitfaden für Gründer.
Lex Koller (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, BewG, SR 211.412.41) ist eines der ältesten und schärfsten Schweizer Investitionsfilter-Gesetze. Für Gründer einer Schweizer Firma mit ausländischer Beteiligung wird Lex Koller zur Schlüsselfrage — und zwar nicht erst beim ersten Immobilienkauf, sondern bereits bei der Wahl der Gesellschaftsstruktur. Diese Übersicht erklärt, wer als "Person im Ausland" gilt, wann eine Schweizer Firma als ausländisch beherrscht eingestuft wird, und welche Erwerbe trotzdem bewilligungsfrei bleiben.
Hinweis: Dieser Artikel ergänzt Firma gründen als Ausländer, GmbH gründen Schweiz, AG gründen Schweiz.
Wer gilt als "Person im Ausland"
Lex Koller sieht eine breite Definition vor (Art. 5 BewG):
- Natürliche Personen ohne Schweizer Wohnsitz — egal welche Staatsangehörigkeit
- Ausländische Staatsangehörige mit Schweizer Wohnsitz, aber ohne C-Bewilligung — also B-Bewilligungen, L-Bewilligungen, Status S
- Juristische Personen mit Sitz im Ausland
- Juristische Personen mit Sitz in der Schweiz, aber ausländisch beherrscht (siehe nächster Abschnitt)
Wichtig: EU/EFTA-Bürger mit B-Bewilligung sind ausgenommen — sie werden für Lex-Koller-Zwecke wie Schweizer behandelt (Bilateraler Vertrag I, Anhang I FZA).
Wann ist eine Schweizer GmbH/AG "ausländisch beherrscht"
Eine Schweizer juristische Person gilt als ausländisch beherrscht, wenn (Art. 6 BewG, kumulative ODER-Bedingungen):
- Mehr als ein Drittel des Stammkapitals von Personen im Ausland gehalten wird
- Mehr als ein Drittel der Stimmrechte in ausländischer Hand liegt
- Wesentliche Darlehen durch ausländische Personen die finanzielle Beherrschung begründen
- Sonstige Umstände auf eine tatsächliche Beherrschung schliessen lassen
Diese Schwelle ist niedrig — schon eine Schweizer GmbH mit z.B. 35% ausländischen Anteilen ist Lex-Koller-relevant, wenn sie Immobilien erwerben will.
Bewilligungsfreie Geschäfte — was Sie ohne Bewilligung dürfen
Bestimmte Erwerbsformen sind bewilligungsfrei (Art. 2 Abs. 2 BewG), auch für ausländisch beherrschte Firmen:
Betriebsstätten-Privileg (lit. a)
Geschäftsimmobilien, die der eigenen Betriebsstätte dienen, sind bewilligungsfrei. Beispiel: ausländisch beherrschte GmbH kauft Bürogebäude für ihre Niederlassung in Zürich — keine Bewilligung nötig.
Voraussetzungen:
- Tatsächliche Nutzung als Geschäftsstätte (nicht: Vermietung an Dritte)
- Erwerb durch die juristische Person selbst (nicht: durch Tochtergesellschaft, die die Immobilie an Mutter vermietet)
- Im Verhältnis zur Geschäftstätigkeit angemessene Grösse
Wenn Sie das Bürogebäude teilweise untervermieten, kann die Bewilligungsfreiheit verloren gehen — ab ~30% Fremdnutzung wird's kritisch.
Mietverhältnisse
Reine Miete (auch langfristig) ist kein Eigentumserwerb — also generell bewilligungsfrei. Schweizer Filiale einer ausländischen Firma kann Büros, Produktionshallen, Wohnungen für Mitarbeiter etc. unbegrenzt mieten.
Erbschaft und Familienzugang
Erwerb durch Erbgang, gesetzlichen Erbanteil oder Schenkung zwischen Verwandten in gerader Linie ist bewilligungsfrei (Art. 7 BewG).
Bewilligungspflichtige Geschäfte — was nicht ohne weiteres geht
Wohnimmobilien für Personen im Ausland
Grundsätzlich verboten (Art. 8 BewG). Ausnahmen:
- Hauptwohnsitz für Personen mit B-EU/EFTA-Bewilligung (keine Bewilligung nötig)
- Hauptwohnsitz für Personen ohne C-Bewilligung mit Bewilligung im Einzelfall
- Ferienwohnungen in zugelassenen Tourismusorten — kontingentiert pro Kanton
Renditeobjekte / Kapitalanlagen
Erwerb von Mehrfamilienhäusern, Geschäftsliegenschaften zur Vermietung, Bauland für spekulative Zwecke — bewilligungspflichtig und in der Regel verweigert.
Bewilligungsverfahren
Wenn eine Bewilligung erforderlich ist:
- Antrag bei der zuständigen kantonalen Behörde (in jedem Kanton anders organisiert — meist Volkswirtschaftsdepartement oder Justiz- und Polizeidepartement)
- Prüfung der Voraussetzungen — überwiegendes öffentliches Interesse, Verhältnismässigkeit, kantonale Quoten
- Beschwerderecht an das kantonale Verwaltungsgericht und bis Bundesgericht
- Bearbeitungszeit: 3–12 Monate
Praxis-Fall: GmbH-Gründung mit ausländischer Beteiligung
Fall 1: Reine Beratungs-GmbH (ausländisch beherrscht, keine Immobilien):
- Lex-Koller-Erklärung: "Kein Immobilienerwerb beabsichtigt"
- HR-Anmeldung ohne weitere Lex-Koller-Schritte
- Keine Probleme
Fall 2: GmbH mit eigenem Bürogebäude (ausländisch beherrscht):
- Lex-Koller-Erklärung: "Eigene Geschäftsräume nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG"
- HR-Anmeldung möglich, Erwerb des Bürogebäudes bewilligungsfrei
- Wichtig: bei späterer Untervermietung Lex-Koller-Konformität neu prüfen
Fall 3: Immobilien-Investment-GmbH (ausländisch beherrscht, will Mehrfamilienhäuser kaufen):
- Lex-Koller-Erklärung: nicht zulässig in dieser Form
- HR-Anmeldung möglich, aber jeder einzelne Immobilienkauf ist bewilligungspflichtig
- In der Praxis fast immer abgelehnt
- Empfehlung: Strukturierung über Schweizer Beherrschung (>2/3 Schweizer Aktionäre) oder anderes Investitions-Vehikel
Sanktionen bei Verletzung
Strafrechtlich (Art. 28 BewG): Freiheitsstrafe bis 3 Jahre oder Geldstrafe für vorsätzliche Verstösse. Mitverantwortliche (Notare, Treuhänder, Verwaltungsräte) können ebenfalls strafbar werden.
Zivilrechtlich (Art. 26 BewG): Das Rechtsgeschäft ist nichtig. Die kantonale Behörde kann die Beseitigung des rechtswidrigen Zustands verlangen — Zwangsverkauf der Liegenschaft mit öffentlicher Versteigerung. Erlös abzüglich der Verfahrenskosten geht an die ausländische Person, kann aber stark unter dem ursprünglichen Kaufpreis liegen.
Praxisbeispiel: ein RU-investierter Käufer erwirbt 2023 ein Mehrfamilienhaus in Zürich über eine ausländisch beherrschte Schweizer GmbH ohne Lex-Koller-Prüfung. 2025 wird die Beschwerde eines kantonalen Lex-Koller-Beauftragten gutgeheissen — Zwangsversteigerung 2026, Erlös 70% des Kaufpreises, Verlust mehrere Millionen.
Wann ist anwaltliche Beratung sinnvoll
- Strukturentscheidung vor der Gründung (Schweizer-mehrheitliche vs. ausländisch beherrschte Struktur, Holding-Konstruktionen)
- Geplanter Immobilienkauf durch eine bestehende oder neu zu gründende Firma — vorab Lex-Koller-Konformitäts-Check
- Wechsel der Aktionärs-Mehrheit in einer bestehenden Firma mit Immobilien — Lex-Koller-Nachprüfung kann auslösen
- Komplexe Holding-Strukturen mit ausländischen Mutter- und Schweizer Tochtergesellschaften
- Erbgangsfälle: ausländische Erben einer Schweizer Immobiliengesellschaft
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Offizielle Quellen
Häufige Fragen
Was ist die Lex Koller?
Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, SR 211.412.41), umgangssprachlich nach Bundesrat Arnold Koller benannt. Es macht den Erwerb von Schweizer Grundstücken durch Personen im Ausland bewilligungspflichtig — und schliesst bestimmte Erwerbe ganz aus.
Wer gilt als 'Person im Ausland'?
Natürliche Personen ohne Schweizer Wohnsitz, Ausländer ohne C-Bewilligung in der Schweiz, sowie ausländisch beherrschte juristische Personen (auch Schweizer GmbH/AG, wenn ausländische Beherrschung vorliegt — Art. 5 BewG).
Wann ist eine Schweizer GmbH/AG ausländisch beherrscht?
Wenn Personen im Ausland mehr als ein Drittel des Stammkapitals halten ODER über mehr als ein Drittel der Stimmen verfügen ODER durch wesentliche Darlehen die finanzielle Beherrschung ausüben (Art. 6 BewG).
Brauche ich bei einer Firma ohne Immobilien-Geschäft eine Lex-Koller-Bewilligung?
Nein. Lex Koller greift nur, wenn die Firma Grundstücke erwirbt oder hält. Eine Beratungs-GmbH, eine IT-Firma oder eine Handels-AG ohne Immobilienbezug bleibt komplett ausserhalb des Bewilligungsverfahrens. Trotzdem ist die Lex-Koller-Erklärung Teil der HR-Anmeldung.
Was bedeutet 'Betriebsstätten-Privileg'?
Geschäftsimmobilien, die einer juristischen Person für den eigenen Betrieb dienen, sind bewilligungsfrei (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG) — auch bei ausländischer Beherrschung. Beispiel: ausländisch beherrschte GmbH kauft ein Bürogebäude für ihre Schweizer Niederlassung. Voraussetzung: tatsächliche Nutzung als Geschäftsstätte, nicht Vermietung an Dritte.
Wann ist eine Lex-Koller-Bewilligung praktisch unmöglich?
Bei Wohnimmobilien für Personen im Ausland ohne Schweizer Wohnsitz — Wohnzwecke sind grundsätzlich verboten (Art. 8 BewG) ausser bei Ferienwohnungen in zugelassenen Tourismusgebieten (kontingentiert pro Kanton). Auch bei reinen Renditeobjekten (Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage) ist die Bewilligung sehr selten.
Welche Folgen hat eine Verletzung der Lex Koller?
Strafbar nach Art. 28 BewG mit Freiheitsstrafe bis 3 Jahre oder Geldstrafe. Rechtsgeschäft ist nichtig (Art. 26 BewG). Die kantonale Behörde kann die Beseitigung des rechtswidrigen Zustands verlangen — Zwangsverkauf der Liegenschaft mit Versteigerung.