Lex Koller (BewG) регулює придбання нерухомості особами за кордоном — і стосується також швейцарських компаній під іноземним контролем.
Lex Koller (BewG, SR 211.412.41) — один із найстаріших і найсуворіших швейцарських законів про фільтр інвестицій. Для засновників швейцарської компанії з іноземною участю Lex Koller стає ключовим питанням — не лише при першій покупці нерухомості, а вже при виборі структури компанії.
Примітка: Доповнює Заснування компанії як іноземець, Заснування GmbH, Заснування AG.
Хто є 'особа за кордоном'
Широке визначення (ст. 5 BewG): фізичні особи без швейцарського проживання, іноземці без C-дозволу, юридичні особи з закордонним сидінням, юридичні особи зі швейцарським сидінням під іноземним контролем.
Важливо: громадяни ЄС/ЄАВТ з B-дозволом виключені (двосторонній договір I, Додаток I FZA).
Коли швейцарська GmbH/AG під іноземним контролем
(Ст. 6 BewG, умови АБО): >1/3 капіталу в руках осіб за кордоном, >1/3 голосів, суттєві позики, інші обставини контролю.
Низький поріг — вже 35% іноземного робить Lex Koller-релевантним.
Транзакції без дозволу
Привілей комерційних приміщень (lit. a)
Нерухомість для власних комерційних приміщень без дозволу. Умови: реальне використання (не оренда третім), придбання самою юрособою, пропорційно діяльності.
Часткове підорендування з ~30% робить безперешкодність критичною.
Орендні відносини
Чиста оренда = без передачі власності — без дозволу. Швейцарська філія може орендувати офіси, склади, квартири без обмежень.
Спадок і родина
Придбання через спадок, законну спадкову частку або дарування між прямими родичами — без дозволу (ст. 7).
Транзакції з дозволом
Житло для осіб за кордоном
Загалом заборонено (ст. 8). Винятки: основне місце проживання для B-ЄС/ЄАВТ (без дозволу), для інших — у кожному окремому випадку, курортні квартири в зонах (квотовано).
Дохідні об'єкти
Багатоквартирні будинки, спекулятивна земля — дозвіл потрібен і зазвичай відмова.
Процедура
Заявка в кантональний орган. Перевірка: переважний публічний інтерес, пропорційність, кантональні квоти. Оскарження до адмінсуду і Верховного суду. Термін: 3–12 місяців.
Практичні кейси
Кейс 1: Чиста консалтингова GmbH (під іноз. контролем, без нерухомості): декларація «без придбання нерухомості», без проблем.
Кейс 2: GmbH з власними офісами (під іноз. контролем): декларація «власні комерційні приміщення», придбання без дозволу. Перевірити при подальшій підоренді.
Кейс 3: Інвестиційна GmbH в нерухомість (під іноз. контролем): декларація неприпустима, кожне придбання потребує дозволу, майже завжди відмова. Рекомендація: швейцарська мажоритарна структура.
Санкції за порушення
Кримінально (ст. 28): позбавлення волі до 3 років або грошова кара. Співвідповідальні (нотаріуси, довірені, правління) також.
Цивільно (ст. 26): угода нікчемна. Кантональний орган може вимагати відновлення — примусовий продаж публічно. Виручка мінус витрати — особі за кордоном, але може бути значно нижче ціни покупки.
Коли потрібна юридична консультація
- Рішення про структуру перед заснуванням (мажоритарна швейцарська vs. іноземний контроль)
- Плановане придбання нерухомості — перевірка Lex Koller заздалегідь
- Зміна мажоритарної структури у компанії з нерухомістю
- Складні холдингові структури
- Спадкові випадки
Пов'язані теми
Офіційні джерела
Часті запитання
Що таке Lex Koller?
Федеральний закон про придбання нерухомості особами за кордоном (BewG, SR 211.412.41), за іменем федерального радника Арнольда Коллера. Робить придбання швейцарської нерухомості особами за кордоном дозвільним.
Хто є 'особа за кордоном'?
Фізичні особи без швейцарського домицилю, іноземці без C-дозволу у Швейцарії, юридичні особи з іноземним контролем (включно зі швейцарськими GmbH/AG під іноземним контролем — ст. 5 BewG).
Коли швейцарська GmbH/AG є 'під іноземним контролем'?
Коли особи за кордоном тримають понад третину капіталу АБО понад третину голосів АБО здійснюють фінансовий контроль через суттєві позики (ст. 6 BewG).
Чи потрібен дозвіл для компанії без нерухомості?
Ні. Lex Koller стосується лише придбання/тримання нерухомості. Консалтингова GmbH, IT-компанія, торгова AG поза процедурою. Декларація Lex Koller все ж частина заявки HR.
Що таке 'привілей комерційних приміщень'?
Комерційна нерухомість для власної діяльності без дозволу (ст. 2 п. 2 lit. a BewG) — навіть під іноземним контролем. Умова: реальне використання як комерційні приміщення, не оренда третім.
Коли дозвіл практично неможливий?
Для житлової нерухомості для осіб за кордоном без швейцарського проживання — загалом заборонено (ст. 8) крім курортних квартир у дозволених туристичних зонах. Для дохідних об'єктів — дозвіл дуже рідко.
Наслідки порушення Lex Koller?
Кримінально (ст. 28): позбавлення волі до 3 років або грошова кара. Угода нікчемна (ст. 26). Кантональні органи можуть вимагати відновлення законності — примусовий продаж.