Lex Koller (LFAIE) régit l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger — et concerne aussi les sociétés suisses sous contrôle étranger.
Lex Koller (LFAIE, RS 211.412.41) est une des lois suisses de filtrage des investissements les plus anciennes et strictes. Pour les fondateurs d'une société suisse avec participation étrangère, la Lex Koller devient une question clé — pas seulement au premier achat immobilier mais déjà au choix de la structure.
Note : Complète Créer une entreprise en tant qu'étranger, Créer une Sàrl, Créer une SA.
Qui est 'personne à l'étranger'
Définition large (art. 5 LFAIE) : personnes physiques sans domicile suisse, étrangers sans permis C en Suisse, personnes morales avec siège à l'étranger, personnes morales suisses sous contrôle étranger.
Important : citoyens UE/AELE avec permis B exemptés (traité bilatéral I, Annexe I ALCP).
Quand une Sàrl/SA suisse est sous contrôle étranger
(Art. 6 LFAIE, conditions OU) : >1/3 du capital détenu par personnes à l'étranger, >1/3 des droits de vote, prêts substantiels établissant contrôle financier, autres circonstances de contrôle effectif.
Seuil bas — déjà 35% étranger rend Lex Koller-pertinent pour acquisitions immobilières.
Transactions sans autorisation
Privilège des locaux commerciaux (lit. a)
Immeubles servant aux locaux commerciaux propres sans autorisation. Conditions : usage effectif (pas location à tiers), acquisition par l'entité elle-même, proportionnel à l'activité.
Sous-location partielle dès ~30% rend la liberté d'autorisation critique.
Locations
Location pure = pas de transfert de propriété — généralement sans autorisation. Filiale suisse peut louer bureaux, halles, logements sans limite.
Héritage et famille
Acquisition par héritage, part successorale légale ou donation entre parents en ligne directe — sans autorisation (art. 7).
Transactions soumises à autorisation
Logements pour personnes à l'étranger
Généralement interdit (art. 8). Exceptions : résidence principale pour B-UE/AELE (sans autorisation), résidence principale pour autres avec autorisation cas par cas, logements de vacances en zones touristiques (contingenté).
Objets de rendement
Immeubles locatifs, terrains spéculatifs — autorisation requise et généralement refusée.
Procédure
Demande à l'autorité cantonale compétente. Examen : intérêt public, proportionnalité, contingents. Recours au tribunal administratif puis Tribunal fédéral. Délai : 3–12 mois.
Cas pratiques
Cas 1 : Sàrl de conseil pure (sous contrôle étranger, sans immeubles) : déclaration LFAIE « pas d'acquisition immobilière », pas de problème.
Cas 2 : Sàrl avec bureaux propres (sous contrôle étranger) : déclaration « locaux commerciaux propres », acquisition sans autorisation. Re-vérifier en cas de sous-location ultérieure.
Cas 3 : Sàrl d'investissement immobilier (sous contrôle étranger) : déclaration LFAIE non admissible, chaque achat soumis à autorisation, presque toujours refusé. Recommandation : structure majoritaire suisse.
Sanctions en cas de violation
Pénalement (art. 28) : privation de liberté jusqu'à 3 ans ou peine pécuniaire. Coresponsables (notaires, fiduciaires, CA) peuvent aussi être pénalement responsables.
Civilement (art. 26) : acte nul. Autorité cantonale peut exiger le rétablissement — vente forcée publique. Produit moins frais à la personne étrangère, mais peut être bien inférieur au prix d'achat.
Quand un conseil juridique est utile
- Décision de structure avant constitution (majorité suisse vs. contrôle étranger)
- Achat immobilier prévu — vérification LFAIE préalable
- Changement de majorité actionnariale dans société avec immeubles
- Structures holding complexes
- Cas de succession
Sujets liés
Sources officielles
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la Lex Koller ?
Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, RS 211.412.41), familièrement nommée d'après le conseiller fédéral Arnold Koller. Elle soumet l'acquisition d'immeubles suisses à autorisation.
Qui est 'personne à l'étranger' ?
Personnes physiques sans domicile suisse, étrangers sans permis C en Suisse, et personnes morales sous contrôle étranger (y c. Sàrl/SA suisses sous contrôle étranger — art. 5 LFAIE).
Quand une Sàrl/SA suisse est-elle 'sous contrôle étranger' ?
Quand des personnes à l'étranger détiennent plus d'un tiers du capital OU plus d'un tiers des droits de vote OU exercent le contrôle financier par prêts substantiels (art. 6 LFAIE).
Ai-je besoin d'une autorisation pour une société sans activité immobilière ?
Non. La Lex Koller s'applique uniquement si la société acquiert/détient des immeubles. Une Sàrl de conseil, IT ou commerce reste hors procédure. La déclaration LFAIE fait quand même partie de la demande RC.
Qu'est-ce que le 'privilège des locaux commerciaux' ?
Les immeubles servant aux locaux commerciaux propres sont sans autorisation (art. 2 al. 2 lit. a LFAIE) — même sous contrôle étranger. Condition : usage effectif comme locaux commerciaux, pas location à tiers.
Quand une autorisation est-elle pratiquement impossible ?
Pour immeubles d'habitation pour personnes à l'étranger sans domicile suisse — généralement interdit (art. 8 LFAIE) sauf logements de vacances en zones touristiques autorisées (contingenté). Pour objets de rendement, autorisation très rare.
Conséquences d'une violation ?
Pénalement : privation de liberté jusqu'à 3 ans ou peine pécuniaire (art. 28 LFAIE). Acte nul (art. 26). L'autorité cantonale peut exiger le rétablissement — vente forcée.