Lex Koller (BewG) регулирует приобретение недвижимости лицами за границей — и касается также швейцарских компаний под иностранным контролем.
Lex Koller (BewG, SR 211.412.41) — один из старейших и строжайших швейцарских законов о фильтре инвестиций. Для учредителей швейцарской компании с иностранным участием Lex Koller становится ключевым вопросом — не только при первой покупке недвижимости, но уже при выборе структуры компании.
Примечание: Дополняет Учреждение компании как иностранец, Учреждение GmbH, Учреждение AG.
Кто является 'лицом за границей'
Широкое определение (ст. 5 BewG): физлица без швейцарского проживания, иностранцы без C-разрешения, юрлица с зарубежным сидением, юрлица со швейцарским сидением под иностранным контролем.
Важно: граждане ЕС/ЕАСТ с B-разрешением исключены (двусторонний договор I, Приложение I FZA).
Когда швейцарская GmbH/AG под иностранным контролем
(Ст. 6 BewG, условия ИЛИ): >1/3 капитала в руках лиц за границей, >1/3 голосов, существенные займы, иные обстоятельства контроля.
Низкий порог — уже 35% иностранного делает Lex Koller-релевантным.
Транзакции без разрешения
Привилегия коммерческих помещений (lit. a)
Недвижимость для собственных коммерческих помещений без разрешения. Условия: реальное использование (не сдача третьим), приобретение самой юрлицом, пропорционально деятельности.
Частичная субаренда от ~30% делает беспрепятственность критичной.
Арендные отношения
Чистая аренда = без передачи собственности — без разрешения. Швейцарский филиал может арендовать офисы, склады, квартиры без ограничений.
Наследство и семья
Приобретение по наследству, законной наследственной доле или дарению между прямыми родственниками — без разрешения (ст. 7).
Транзакции с разрешением
Жильё для лиц за границей
В целом запрещено (ст. 8). Исключения: основное место жительства для B-ЕС/ЕАСТ (без разрешения), для других — в каждом отдельном случае, курортные квартиры в зонах (квоты).
Доходные объекты
Многоквартирные дома, спекулятивная земля — разрешение требуется и обычно отказ.
Процедура
Заявление в кантональный орган. Проверка: преобладающий публичный интерес, пропорциональность, кантональные квоты. Обжалование в админсуд и Верховный суд. Срок: 3–12 месяцев.
Практические кейсы
Кейс 1: Чистая консалтинговая GmbH (под иностр. контролем, без недвижимости): декларация «без приобретения недвижимости», без проблем.
Кейс 2: GmbH с собственными офисами (под иностр. контролем): декларация «собственные коммерческие помещения», приобретение без разрешения. Перепроверить при последующей субаренде.
Кейс 3: Инвестиционная GmbH в недвижимость (под иностр. контролем): декларация недопустима, каждое приобретение требует разрешения, почти всегда отказ. Рекомендация: швейцарская мажоритарная структура.
Санкции за нарушение
Уголовно (ст. 28): лишение свободы до 3 лет или денежный штраф. Соответственные (нотариусы, доверенные, правление) также.
Гражданско (ст. 26): сделка ничтожна. Кантональный орган может потребовать восстановления — принудительная продажа публично. Выручка минус расходы — лицу за границей, но может быть значительно ниже цены покупки.
Когда нужна юридическая консультация
- Решение о структуре перед учреждением (мажоритарная швейцарская vs. иностранный контроль)
- Планируемое приобретение недвижимости — проверка Lex Koller заранее
- Изменение мажоритарной структуры в компании с недвижимостью
- Сложные холдинговые структуры
- Наследственные случаи
Связанные темы
Официальные источники
Частые вопросы
Что такое Lex Koller?
Федеральный закон о приобретении недвижимости лицами за границей (BewG, SR 211.412.41), по имени федерального советника Арнольда Коллера. Делает приобретение швейцарской недвижимости лицами за границей разрешительным.
Кто является 'лицом за границей'?
Физические лица без швейцарского домициля, иностранцы без C-разрешения в Швейцарии, юридические лица под иностранным контролем (включая швейцарские GmbH/AG под иностранным контролем — ст. 5 BewG).
Когда швейцарская GmbH/AG 'под иностранным контролем'?
Когда лица за границей держат более трети капитала ИЛИ более трети голосов ИЛИ осуществляют финансовый контроль через существенные займы (ст. 6 BewG).
Нужно ли разрешение для компании без недвижимости?
Нет. Lex Koller касается только приобретения/держания недвижимости. Консалтинговая GmbH, IT-компания, торговая AG вне процедуры. Декларация Lex Koller всё же часть заявки HR.
Что такое 'привилегия коммерческих помещений'?
Коммерческая недвижимость для собственной деятельности без разрешения (ст. 2 п. 2 lit. a BewG) — даже под иностранным контролем. Условие: реальное использование как коммерческие помещения, не сдача третьим.
Когда разрешение практически невозможно?
Для жилой недвижимости для лиц за границей без швейцарского проживания — в целом запрещено (ст. 8) кроме курортных квартир в разрешённых туристических зонах. Для доходных объектов — разрешение очень редко.
Последствия нарушения Lex Koller?
Уголовно (ст. 28): лишение свободы до 3 лет или денежный штраф. Сделка ничтожна (ст. 26). Кантональные органы могут потребовать восстановления законности — принудительная продажа.